基本案情

2010年12月24日，原告袁某发、查某翠通过房屋中介购买被告晋某凤所有的房屋，并签订了《房屋中介所售房协议》，约定：晋某凤将其拥有的房屋一次性作价15.95万元，出售给两原告，两原告于2010年12月24日将房款一次性支付给晋某凤，晋某凤在收到全部房款后将案涉房屋移交给两原告，并提供所有有关该房屋的原件资料，待到可以办理房屋产权证时，晋某凤必须积极配合中介方为两原告办理过户手续。后两原告依约将购房款15.95万元支付给晋某凤，并在取得案涉房屋后，对该房屋进行了装修，由其子袁某居住至今。

2019年6月21日，晋某凤就案涉房屋又与被告邓某签订《存量房买卖合同》，约定晋某凤将案涉房屋以18万元价格出售给邓某，并于2019年6月21日办理了所有权转移登记手续，现案涉房屋不动产权证登记的权利人为邓某。袁某发、查某翠遂诉至法院，请求确认晋某凤与邓某签订的《存量房买卖合同》无效，判令晋某凤与邓某将案涉房屋产权恢复原状并变更登记至晋某凤名下。

裁判结果

安徽省芜湖市鸠江区人民法院于 2022年1月25日作出（2021）皖0207民初817号民事判决：驳回原告袁某发、查某翠的诉讼请求。宣判后，袁某发、查某翠提出上诉。安徽省芜湖市中级人民法院于2022年5月11日作出（2022）皖02民终934号民事判决：一、撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2021）皖0207民初817号民事判决；二、确认晋某凤、邓某于2019年6月21日签订的《存量房买卖合同》无效；三、晋某凤、邓某于本判决生效之日起十五日内协助将案涉房屋产权变更登记至晋某凤名下。

裁判理由

法院生效裁判认为，本案的争议焦点在于邓某购买案涉房屋时是否存在损害第三人利益的故意。其一，在与晋某凤刚认识的情况下，邓某既未进入诉争房屋实地看房，也未核实晋某凤主张的房屋租赁关系是否真实，更未对诉争房屋的交付时间、交付条件、逾期交房违约责任等房屋买卖合同重要条款进行书面约定，即草率地与晋某凤办理了案涉房屋所有权转移登记手续，并对晋某凤无法立即交付房屋的理由未作深究，与房屋买卖交易习惯及一般常理不符。其二，晋某凤、邓某于2019年6月21日签订《存量房买卖合同》，并于当日办理完毕产权转移登记，却迟至2020年4月20日才由晋某凤向邓某补开收据载明收到案涉房屋房款，亦不符合常理。其三，晋某凤、邓某签订《存量房买卖合同》约定的合同价款为18万元，与邓某在合同签订当日向晋某凤之子银行账户转账23.5万元的金额不符，且该两项金额均远低于案涉房屋的市场价。其四，通过实地查看，向实际占有人、物业部门了解情况等方法可以轻易得知案涉房屋的相关情况，但邓某回避与房屋居住者见面，而是在完成产权变更登记后，采用在案涉房屋张贴其房产证复印件并将门锁更换等行为方式以取得对房屋的占有，其行为有违常理。综上，邓某在购买涉案房屋过程中存在诸多不合常理之行为，具有明显恶意，从民事证据高度盖然性角度，可以认定其与晋某凤之间存在恶意串通，损害在先购房人袁某发、查某翠利益的行为，故其与晋某凤签订《存量房买卖合同》并办理产权转移登记的行为，应属无效。

案例注解
恶意串通情形下的“一房二卖”损害在先买房人的利益，严重影响房产市场交易秩序。但司法实践认定“恶意串通”行为缺乏明确、清晰的规范指引，不同法院认定标准不一，裁判结果往往难以令当事人信服。

一、恶意串通的证明标准

证明标准是指承担举证责任的当事人为完成其举证义务、避免承担主张不能成立的不利后果而对其主张应当予以证明，从而使法院对其主张之事实产生确信的程度。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第108条第1款规定高度盖然性是民事诉讼的一般证明标准。但是依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第109条的规定，证明标准在特殊情形下可以被抬高至排除合理怀疑的程度，对恶意串通事实的证明即在此特殊情形之内。

法律对恶意串通事实规定了较高的证明标准。恶意串通民事法律行为中的恶意在很大程度上存在于行为人与相对人复杂的心理活动中，甚至通过非常隐蔽的手段来实施。原告往往难以直接证明行为人与相对人的恶意，更难将行为人与相对人有恶意串通的事实举证证明到排除合理怀疑的程度。针对原告举证难的问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第10条第1款第4项与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第93条第1款第4项规定了民事诉讼中的事实推定规则。原告在以恶意串通导致合同无效规则为请求权基础主张合同无效时，其举证责任并不需要达到能直接证明行为人与相对人在主观动机与心理状态上存在恶意串通，而是可以举证证明关联事实，由法院依据事实推定规则，以关联事实为前提，依据人之常情和日常经验法则来认定是否存在恶意串通的事实。

在司法审判活动中，法院运用日常经验法则判断案件事实时，应谨慎裁量，以社会一般理性人的角度出发，充分分析原告已举证证明的事实与恶意串通民事法律行为之间的关联性，搭建出符合常人理性的认知桥梁，从而得出社会所能接受的事实认定结论。

二、“一房二卖”恶意串通的审查

在恶意串通“一房二卖”情形中，房屋出卖人对其行为损害了先买房人的权益是明知的。所以，要认定当事人之间是否存在恶意串通，主要是判断后买房人是否存在主观恶意。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第7条的规定，即使以正常价格另行出售，只要确有恶意串通，也应认定出卖人另行订立的房屋买卖合同无效。实践中，先买房人要举证证明出卖人与后买房人有恶意串通行为，即查明后买房人是否明知“一房二卖”的事实往往存在很大难度，在此情况下，如前文所述，法院应依据数个已知来源于该案件的特定事实，根据理性认识和经验法则推定当事人之间是否存在恶意串通。

（一）后买房人在购房前是否实际查看房屋

一般而言，购房者在购买现房前一般会查看所购房屋，了解房屋的建筑质量、房屋结构、装修状况等。对于购房者在购房前是否实际查看过房屋，需要法院调查核实相关情况，避免当事人虚假意见的影响。本案中，法院通过实地走访，得知后买房人邓某与晋其某凤签订合同前，并未实际查看过房屋。

（二）后买房人是否了解房屋的占有情况

房屋买卖过程中，后买房人通过实地查看或者向承租人、物业部门了解，可以得知案涉房屋是否处于卖房人实际占有。本案中，邓某在与晋某凤签订涉案房产买卖合同时，不向占有使用涉案房屋的第三人袁某了解其占有使用涉案房屋的相关情况，而是在完成产权变更登记后，采取在案涉房屋门上张贴其房产证复印件并更换门锁的方式主张对房屋的占有。

（三）房屋买卖的交易方式

对一般买卖双方而言，商品房都属于重要资产，房屋交付、房款支付比较规范。因此，审理“一房二卖”纠纷案件，要着重对交易凭证进行审查。本案双方约定交易价格为18万元，但邓某转账支付的房款却是23.5万元，交易存在明显问题。同时，关联案件情况也是判断卖房人与后买房人之间是否存在恶意串通的重要因素。经查询，邓某、晋某凤关联案件，除了案涉纠纷外，邓某名下存在其他房屋买卖合同纠纷案件4件、民间借贷纠纷10件（均是原告）；晋某凤名下民间借贷纠纷案件4件（均是被告）。邓某与晋某凤之间存在以房抵债的可能。

（四）房屋买卖的交易价格

正常的房屋买卖，其交易价格应当与同时期、同地段、同类型房屋的市场价格相当。交易价格存在特殊情况，应有合理解释。本案中，邓某与晋某凤签订《存量房买卖合同》约定的合同价款为18万元，该价格明显低于该房屋同期的市场价值，且无法作出合理解释，有违常理。

三、“一房二卖”中“恶意串通”的司法实务认定

从本案房屋买卖合同纠纷案中推导出“一房二卖”中“恶意串通”的认定思路（见下图），即由先买房人举证证明卖房人与后买房人存在恶意串通损害自己利益的关联事实，再由法院以关联事实为前提，依据审理查明实施，结合日常经验法则认定是否存在恶意串通。

“一房二卖”中认定“恶意串通”的具体方式，主要审查后买房人在购房前是否实际查看房屋、了解房屋的占有情况、交易方式是否符合常理、交易价格是否偏离房屋市场价值等因素。此外，对关联案件检索有助于发现房屋买卖交易中的纰漏，推理出卖房人与后买房人之间真实的法律关系。法院进行民事证据高度盖然性的事实推定后，恶意串通民事法律行为的卖房人与后买房人可以提出反证，证明恶意串通事实不存在，如无法证明，则承担相应不利后果。

案例来源：安徽高院