案情回顾

夏某为解决全家住房问题，与王某于2013年5月8日签订《房屋买卖合同》，约定王某将其尚处于限售期内的动迁安置房出售给夏某，并于该房屋3年限售期满之日起的3日内，协助夏某共同至不动产登记中心办理过户手续。此后，夏某向王某支付购房款共计135万元，王某为此出具收条，并明确尚余15万元房款未付。王某在收到夏某支付的购房款后将房屋钥匙交给夏某。夏某一家五口自2015年3月搬入并居住至今。

案涉房屋3年限售期满后，王某在2017年3月21日办理了房屋的小产证。但在小产证办出后不久，王某即在2017年4月12日与某银行签订了《个人借款合同》和《最高额抵押合同》，约定某银行向王某发放贷款280万元，王某以案涉房屋作为贷款的抵押担保，并将两份合同在公证处办理了公证。2017年4月14日，某银行在案涉房屋上设立了抵押登记。

后因王某未按期向某银行归还贷款，某银行持公证处的执行证书向某法院申请强制执行，并要求通过拍卖变卖案涉房屋实现其抵押债权。而在某银行申请强制执行前，夏某也已将王某诉至法院，要求王某配合办理案涉房屋的过户登记。

某法院在执行中查封了案涉房屋，因无条件处置，遂裁定终结案件本次执行程序。后某银行将贷款债权转让给某资管公司，某资管公司又向某法院申请恢复执行，某法院遂裁定对案涉房屋强制执行，责令夏某交出钥匙，搬离房屋。

夏某对某法院的上述执行措施提出执行异议被驳回，遂提起案外人执行异议之诉，请求中止对案涉房屋的执行，并于诉讼中将剩余房款15万元付至法院账户。

一审法院经审理认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异复议规定》）第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。某资管公司作为申请执行人，对案涉房屋享有足以对抗案外人的抵押权，具有优先受偿的权利。夏某依据《执异复议规定》第28条规定所享有的不动产买受人的物权期待权，本质上属于债权请求权，虽然优先于普通债权，但无法对抗某资管公司的抵押权，故判决驳回夏某的诉讼请求。

夏某不服，向上海金融法院提起上诉。

上海金融法院经审理认为：

一、本案中，夏某在抵押设立之前已经签订了合法有效的买卖合同，合法占有案涉房屋，并支付了绝大部分购房款，对未办理过户无过错，其符合《执异复议规定》第28条规定的情形。对于原房屋权利人的抵押权人来说，若其抵押权设立在先，房屋买卖在后，则房屋买受人的权利不得对抗在先抵押权人的执行。而当房屋买卖合同成立在先，抵押设立在后时，房屋买受人的权利此时能否对抗抵押权人的执行，还应结合当事人的权利属性、有无过错和风险控制能力等因素综合判断。

二、夏某签订房屋买卖合同并占有使用案涉房屋在先，其权利应当依法予以保护。根据查明的事实，夏某签订买卖合同并占有使用案涉房屋在先，某银行设立抵押在后。夏某对案涉房屋的占有虽不足以产生物权登记上的公信力，但对在后设定的抵押权仍具有一定公示效力。某银行在后设立抵押权时应对案涉房屋的权利状态负有适当注意义务，以确定抵押房屋是否存在权利瑕疵。

三、夏某一家在上海市均无登记的房产，所购动迁房系用于满足一家人生活居住需要，参照司法解释对商品房消费者权利的保护精神，其基本生存权利应当得到优先保护。法律并不禁止动迁房的买卖。夏某符合《执异复议规定》第28条规定的各项情形，其已经履行了《房屋买卖合同》项下的主要义务，未能办理房屋过户登记的原因在于王某的违约行为，夏某对此善意无过错，且其亦无控制风险的机会。而对原抵押权人某银行来说，其不仅未按照《商业银行法》《贷款通则》的规定对抵押物的情况进行尽职调查，且具有调查的便利和风险防范的优势，但其在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，对权利冲突的发生存在过错。因此，基于民事活动的公平原则和诚信原则，综合当事人双方的权利属性、取得时间、有无过错和风险控制等各因素判断，夏某对案涉房屋的物权期待权应予优先保护。

综上，上海金融法院二审认为，夏某的权利具有优先保护的必要，可以认定夏某对案涉房屋享有排除抵押权执行的合法权益，遂判决撤销一审判决，不得执行案涉房屋。

二审判决后，承办法官收到了夏某写来的感谢信，表达了其在二审判决前担心全家流落街头的焦虑，感谢法院对社会公平正义的维护，并表示感受到了法治的力量和温暖。

指引提示

动迁安置房因其价格一般低于市场价而吸引着大量的购房者，但购买动迁房也潜藏着不能及时办理过户登记而带来的交易风险和法律风险。对此，法官提醒购房者：

一、购买动迁房前，需详细了解动迁房买卖过户的相关限制性规定，尽量查明房屋限售期满及可以办理初次过户的准确时间，以免等待期过长，产生交易风险和经济损失。

二、签订房屋买卖合同前，应仔细查看房屋有关的动迁安置协议，明确房屋出卖人是否为标的动迁房的实际权利人，避免所谓的“房东”非房屋实际权利人而产生的欺诈风险。

三、在购房款的支付方式上，不要一次性支付完全部房款，应尽量多预留一些尾款，并将尾款支付时间约定在可以办理过户登记后，防止卖房人携款消失而不配合过户。

四、房屋买卖合同中应明确房屋交付的时间和方式，避免出现合同履行过程中房屋又被出卖、出租、抵押等情形的发生。

五、在房屋可以办理初次过户登记时，应督促原房屋权利人及时办理过户登记，为房屋二次过户至买受人名下做好准备。同时，为防止原房屋权利人利用二次过户的间隙对房屋采取设置抵押、另行出售等处分行为，可在办理房屋买卖网签手续的同时办理预告登记。而一旦房屋在过户过程中出现被设置抵押等阻碍过户的情况，应及时通过申请财产保全查封房屋并提起诉讼等方式要求出卖人配合办理过户登记。

文字 | 姚竞燕 陈晓维

来源 | 上海金融法院